¿Qué tengo que ver con la crisis inmobiliaria de la CDMX?
Descubre lo que necesitas saber para entender la crisis inmobiliaria que persiste en la capital de México.
La Ciudad de México enfrenta una crisis habitacional profunda:
Se estima que solo el 8% de los capitalinos puede pagar el 85 % de las viviendas disponibles, y hasta el 94 % de la oferta actual es inasequible para la mayoría.
Ante este panorama:
Estudios como los de Softec indican que se necesitan construir alrededor de 350 000 viviendas anualmente para empezar a reducir el déficit habitacional y atender la demanda real
El contexto del mercado inmobiliario actual
La CDMX experimenta una alta demanda habitacional y una oferta muy limitada.
En 2023 se construyeron apenas cerca de 131 000 unidades, lejos de las casi 450 000 requeridas cada año.
Además, el inventario de vivienda nueva cayó un 44 % entre el primer trimestre de 2020 y el mismo periodo de 2023, mientras los costos de construcción subieron un 28 %.
El desarrollo inmobiliário sigue centrado en segmentos de lujo o residencial plus:
El 86,8 % del inventario corresponde a categorías con precios entre 54 000 y 80 000 pesos por metro cuadrado, inaccesibles para segmentos medios y bajos.
La vivienda social y económica prácticamente dejó de construirse porque no resulta rentable bajo las condiciones actuale.
La regulación urbana también obstaculiza la producción:
Restricciones a la densidad…
…solo cerca de 1.8 pisos promedio por edificio comparado con otras ciudades latinoamericanas), requisitos de superficie mínima y normas de conservación patrimonial hacen que los proyectos económicos sean inviables.
Esto provoca que desarrolladores prefieran construir para inversionistas en lugar de usuarios finales.
¿Por qué construir 350 000 casas al año?
- Atender la demanda acumulada:
Solo con esa cantidad anual se puede acercarse a un punto de equilibrio entre la demanda y la oferta, deteniendo el deterioro del déficit y frenando el alza imparable de precios y alquileres. - Equilibrar el mercado:
La excesiva concentración de oferta en segmentos altos deja fuera a la mayoría de la población. Fabricar vivienda social y media es vital para corregir el sesgo actual del mercado. - Reducir la informalidad y el hacinamiento:
Ante la falta de vivienda, crecen los asentamientos irregulares: más de 3 000 hectáreas de terreno en la CDMX están ocupadas sin servicios básicos, exponiendo a familias a riesgos estructurales y sociales.
Obstáculos del mercado inmobiliario
- Escasez de suelo habilitado:
El suelo urbano es caro y escaso, lo que encarece proyectos de vivienda accesible y desalienta la oferta pública o privada en esos segmento. - Burocracia y trámites engorrosos:
Obtener permisos de construcción lleva meses o años, lo que desanima a desarrolladores a invertir en vivienda en la CDMX. - Altas tasas de financiamiento y costos de materiales:
La inflación en materiales y el encarecimiento del crédito reducen la rentabilidad de proyectos sociales. - Especulación y falta de incentivos públicos:
Desarrolladores evaden obligaciones de vivienda social, y se favorecen proyectos de lujo sin mecanismos efectivos para distribuir viviendas accesibles.
Soluciones necesarias para resolver el problema
- Reforma de usos de suelo y regulación urbana:
Permitir mayor densidad vertical (edificios de más pisos), eliminar restricciones absurdas que encarecen o impiden proyectos de vivienda media y social. - Incentivos fiscales y subsidios dirigidos:
Con apoyo al sector privado e instituciones como Infonavit e INVI, ofrecer condiciones favorables para construir vivienda social y económica. - Programas de vivienda pública y créditos accesibles:
Iniciativas como el Programa de Vivienda en Conjunto del INVI ofrecen créditos sin intereses, opciones de renta con compra y apoyo técnico y social para sectores vulnerables. - Recuperación de viviendas abandonadas:
El gobierno federal planea recuperar 600 000 viviendas desocupadas de administraciones pasadas, para incorporarlas al parque habitacional funcional. - Digitalización y prop‑tech:
Uso de plataformas interactivas (Hábitat on Demand y otras) permite personalizar viviendas según necesidad, optimizar recursos y reducir tiempos de construcción, haciéndolo viable en costo y escal.
¿Qué debe hacer la CDMX?
La Ciudad de México necesita construir al menos 350 000 viviendas anuales para comenzar a cerrar la brecha entre la demanda habitacional real y la oferta existente.
Solo así se podrá asegurar que las personas con ingresos medianos y bajos tengan acceso a casa propia o alquiler digno.
El mercado actual está dominado por vivienda cara, trámites rígidos y decisiones enfocadas más a inversionistas que a habitantes.
Por eso, resolver el déficit requiere una combinación de reformas urbanas, incentivos públicos, programas sociales y tecnologías prop‑tech.
Sin estas medidas, la crisis habitacional seguirá creciendo, afectando a millones de capitalinos que quedan fuera del mercado. É hora de actuar.